CINQPLEX · LACHINE OUEST
31–41, 47e Avenue
Le prix demandé est-il appuyé par les revenus et les ventes récentes?
1 300 000–1 450 000 $
Les revenus suggèrent de négocier sous 1 599 000 $. La médiane des six ventes donne environ par le multiple brut, avant ajustements.
Le haut de la fourchette demande une justification. Le grand terrain, le garage de quatre places et le secteur près du fleuve constituent des atouts. Leur prime n’est pas isolée par ces six transactions.
Cette fourchette est un jugement préliminaire de courtage, pas une moyenne de toutes les méthodes ni une valeur finale confirmée.
Le sujet, en chiffres
Fiche Centris ↗Inscription actuelle lancée le 21 octobre 2026 (Centris #16089494), à 1 599 000 $. Une inscription antérieure annulée, #28565805, affichait 1 639 000 $; sa date de lancement n’a pas été vérifiée. Le 20 octobre est la date du contrat, distincte de la publication.
Voir les loyers et les éléments à vérifier
La grille totalise 6 845 $/mois. Aucun revenu supplémentaire du garage n’est ajouté : les places sont déjà incluses dans quatre baux. Confirmer les baux, les renouvellements, les dépenses réelles, l’état du bâtiment et l’autorisation du cinquième logement. L’historique montre un ancien quadruplex; cela ne confirme pas les permis de conversion.
Terrain : 1 031 m². Dimensions du bâtiment : 18,87 × 10 m, soit une emprise rectangulaire indicative de 188,7 m². La superficie totale des planchers n’est pas fournie. Le sous-sol et le garage ne sont pas ajoutés à une superficie habitable inventée.
Six ventes, toutes indiquées vendues en 2026
Deux cinqplex à Lachine et quatre immeubles de cinq ou six logements à LaSalle. La recherche initiale ne retournait que deux ventes de cinq ou six logements résidentiels à Lachine. LaSalle élargit le contexte; il ne s’agit pas du même micro-marché.
Sélectionnez les ventes à inclure dans les médianes. Les deux ventes de Lachine demeurent les premiers repères géographiques.
| Inclure / propriété | Vendu / unités | Prix vendu | Brut annuel | MRB | RNI affiché* | MRN* | Prix / porte | Évaluation / ratio | Bâtiment / terrain |
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Appliquer les ratios au sujet
Les résultats se recalculent avec les ventes cochées. Ce sont des repères mécaniques avant ajustements, et non quatre évaluations indépendantes de même fiabilité.
Le MRB est le premier contrôle des revenus. Le prix par porte ne reconnaît pas entièrement les différences de loyers, de terrain et de garage. Le ratio au rôle peut soutenir une valeur plus élevée, mais le rôle demeure une mesure fiscale à une date de référence antérieure. Le MRN affiché est une vérification secondaire fragile puisque les dépenses diffèrent et sont incomplètes.
À 1,40 M$, le sujet représente 17,04× les loyers affichés; à 1,45 M$, 17,65×. Ces niveaux se situent au-dessus de la médiane des six ventes et requièrent une prime justifiable. L’ampleur exacte de cette prime exige une visite et les pièces justificatives.
Le revenu net affiché est trop incomplet pour conclure
La fiche soustrait uniquement 8 731 $ de taxes et affiche 73 409 $ de revenu net. Elle ne chiffre ni les assurances, ni l’entretien, ni la gestion, ni le déneigement, ni les services inclus au logement de 960 $/mois. Le rendement apparent de 4,59 % au prix demandé ne constitue donc pas un taux de capitalisation vérifié.
Scénario de dépenses à modifier
Hypothèses illustratives, pas des dépenses obtenues du vendeur. Aucun financement, impôt sur le revenu ou amortissement. Les travaux majeurs doivent être budgétés séparément.
Formule : brut − vacance − taxes − assurances − entretien − gestion − services = RNI du scénario. La valeur par capitalisation = RNI ÷ taux cible. Le taux cible est une hypothèse choisie par le lecteur; les RNI incomplets des comparables ne permettent pas d’en extraire ici un taux de marché fiable.
Sources, portée et limites
Fiches Centris / Matrix et activités de l’inscription consultées le 13 novembre 2026. Vente = date du statut « Vendu » dans Matrix; ce n’est pas une vérification des actes notariés. Pour 9503–9509, boul. LaSalle, la PA est de septembre 2025 et le statut vendu de février 2026. Le candidat de Dorval vendu en novembre 2025 a été exclu.
Le filtre initial portait sur les changements de statut en 2026; chaque date « Vendu » des six retenus a ensuite été vérifiée individuellement. Sélection raisonnée de comparables, non recensement exhaustif de toutes les transactions de l’ouest de Montréal.
Les revenus sont ceux des fiches historiques à la vente. Les mentions de vacance et les estimations locatives sont conservées. Aucune hausse hypothétique de loyer du sujet n’est intégrée à sa valeur. Les RNI affichés ne sont ni audités ni harmonisés. Une case de dépense vide ne signifie pas une dépense nulle.
Évaluations municipales : année de chaque fiche indiquée dans le tableau. Les rôles 2025 et 2026 ne sont pas regroupés pour appliquer le ratio au sujet. Le calcul au rôle utilise uniquement les ventes portant une évaluation 2026. Aucun coefficient fiscal n’est une preuve autonome de valeur marchande.
Superficies : le tableau distingue les dimensions, l’emprise rectangulaire calculée et la superficie habitable déclarée. Les dimensions en mètres publiées sont utilisées pour éviter de confondre pieds décimaux et pieds/pouces. Aucun prix au pied carré de plancher n’est calculé sans surfaces cohérentes.
Albums : sélection de photos historiques des inscriptions, pour comparer l’état apparent. Ils ne constituent ni une visite ni un constat de l’état actuel. Propriétaires, locataires et renseignements réservés aux courtiers ne sont pas publiés.
À obtenir avant offre : baux et renouvellements, relevé des revenus encaissés, assurances et services, factures et travaux à prévoir, certificat de localisation, permis et conformité des cinq logements. Les différences de terrain, garage, emplacement, état et occupation ne sont pas corrigées par un montant arbitraire.
Analyse préliminaire de courtage · Andrew Greiss. Révision après visite et réception des documents. Aucun message n’a été envoyé au client avec ce site.